文 | 华商韬略 王寒

融资不畅，债务到期，陷入流动性困境，继而暴雷……过去几年来，这个过程接二连三地发生在地产企业身上，一艘艘巨轮的倒下更是引发了整个海面的震荡。

(资料图片)

尽管经历了年初的短暂回暖，但由于经济大环境的变换冲击需求端，人们开始收紧消费、提高储蓄，销售不振又打破了房企们的最后一丝幻想。

据国家统计局数据显示，2023上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中住宅投资44439亿元，下降7.3%。同时，房地产开发企业房屋施工面积、住宅施工面积等指标均呈下滑趋势，房屋新开工面积、住宅新开工面积等更是大幅下滑超过20%。

长期以来，地产行业高喊的都是高举高打、激流勇进，但这场多米诺骨牌式的系统危机，却让行业猛然醒悟，作为托起大众生活的重要支撑，对它的基本要求从来就是——稳。

稳，本应该、也成为了当下房企最稀缺、最重要的特质。在此背景下，哪个房企能够稳住，就是企业发展底层逻辑、内在实力的最好说明。

好在，国内地产业还有能稳住的房企。

【以安全性为第一要旨 筑牢财务护城河】

近日，龙湖发布2023年中期业绩，以行业最优财务盘面，向用户和投资人交出了安心答卷。

中报显示，2023年上半年，龙湖集团实现营收498.7亿元，毛利额为139亿元。同时，房地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。

在备受关注的债务指标方面，龙湖集团综合借贷规模为2070.9亿元，相较去年末的2080.1亿元稳中有降，在手现金增长为724.3亿元，进一步确保流动性安全；三道红线指标连续第7年稳居绿档，其中，剔除预收款后的资产负债率进一步降为61.9%，为近五年来最低。

具体到债务结构，过去半年来，龙湖以安全为纲，持续合理化长短债配比、延长贷款年限，合理调配内外债占比，取得了突出的成果。

不仅借贷成本保持在4.26%的低位，平均账期进一步拉长至7.19年，还通过提前偿还等方式，基本还清了2023年内境内到期公司债。与此同时，到2026年底，龙湖已无境外到期债券。

一系列财务指标均保持行业最优水平，财务盘面的健康，也让龙湖收获了标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB）、中诚信（AAA）、新世纪（AAA）等境内外机构全投资级评级。

房地产过去以高杠杆实现高规模高增长的思路，是现今众多房企在围墙之下难以转向的核心原因。而龙湖如今的突出表现，正得益于其早就确定不以规模为导向，而是坚持精准投资提升品质的发展思路。

如今来看，这是坚持自身发展思路、跳脱阶段竞争局限性、践行长期主义的表现，在房企退市潮来临、暴雷不断的当下，不仅极富远见，对社会和行业来说，都十分珍贵。

【以高质量发展迎接下一个行业周期】

正是在安全性的支撑下，在地产行业的关键转型期，龙湖才能加快构建高质量发展模式。

长期以来，地产行业都是高举高打、激流勇进，但作为托起大众生活的重要支撑，对它的基本要求从来就是——稳定。如今，政策正在引导行业转入这一正轨，而龙湖则在“空间即服务”的战略指导下，聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，构建大众的美好生活。

由此，龙湖多年沉淀的运营及服务能力得以体现，在周期中既是盈利兑现的贡献源，也是持续发展的增长级。

运营方面，截至2023年6月，龙湖商业已进入全国30余座城市，开业运营80余座购物中心；在明确长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区四条产品线，打出“冠寓”“蓝海引擎”“霞菲公馆”“欢肆”四大品牌的基础上，继续推动长租公寓业务产品升级、寻找增量。

服务方面，龙湖智创生活持续以珑之名等四大住宅产品体系、超20年物业服务和商业运营经验赋能美好生活，服务更多业主，并依托基本盘继续拓宽业务范围。

值得一提的是，龙湖龙智造作为全新推出的“智慧营造”品牌，也已迅速成为代建行业佼佼者，为众多同行纾困解难，推动未来城市发展。目前其已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

综合来看，运营及服务业务共同为龙湖带来122亿元营收，同比增长10.4%。更重要的是，经营性利润占比超半数，使龙湖利润结构更加优化。

依托于安全的财务底色，以及持续深耕积累的产品力、运营力和服务力，过去半年里，龙湖在发展与安全的平衡考量下，完成了更大范围的高能级城市布局。

2023年1—6月，其在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二线核心城市，以合理成本，共获取20幅新地，遍布西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区。

至此，龙湖总土储达到5489万平方米，权益面积为3816万平方米。其中，接近9成销售货值集中在高能级城市，结构的优化，为龙湖的可持续运转、良性循环提供了良好的基础。

三大业务板块协同发力，为龙湖贡献了稳定的收入与利润，也使其领先于行业，从高杠杆、高成本转向低杠杆、低成本，同时实现强运营、正现金流的高质量发展模式。

得益于此，2023年上半年，龙湖实现股东应占溢利80.6亿元，剔除影响后的股东分红达到65.9亿元。在行业整体下行、六成上市房企预计亏损的背景下，这份兼具安全性和高质量的成果得来不易。

别人乐观“我”悲观，时刻自律，不在拼命狂奔的行业洪流中迷失自我，让龙湖打稳地基，在风暴来临时也能脚踏实地。如今，地产行业格局已变，结合高质量发展的时代要求，以及居民对美好生活的更高品质追求，可以预见，适应趋势、严格自律、不断进取的龙湖，将有更大作为。

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